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31 de Maio de 2020

Possibilidade dos proprietários de apartamentos pagarem taxa de condomínios menores

Angela Camargo, Advogado
Publicado por Angela Camargo
há 5 anos

Possibilidade dos proprietrios de apartamentos pagarem taxa de condomnios menores

Atualmente, no Brasil, o valor das taxas de condomínio está relacionado à fração ideal do terreno de cada apartamento. Tal regra está estabelecida, geralmente, na redação da Convenção dos Condomínios. Assim é usual, pois é a regra prevista na Lei de Condomínio de 1964, Lei nº 4.591/64, em seu artigo 12º, parágrafo 1º.

Assim, salvo disposição em Convenção, é dever dos condôminos o pagamento das taxas de condomínios que correspondam ao total de despesas mensais do mesmo, sendo o cálculo de tal taxa proporcional às frações ideais dos apartamentos.

Isso significa que tal lei previu que a regra é que as despesas do condomínio deverão ser pagas, proporcionalmente, ao tamanho do apartamento, pois teoricamente esses terão mais despesas.

Ocorre que é de conhecimento geral que os gastos de um condomínio giram em torno de limpeza das áreas comuns, piscina/sauna para os apartamentos que possuem alguma área de lazer, gastos com empregados, tais como porteiros, faxineiras, jardineiros, manutenção de elevador/portão/câmeras além do pagamento de água, luz e gás.

Como dito anteriormente, a lei prevê a regra, o que significa que existe a exceção. Isto, pois, o próprio parágrafo 1º do supracitado artigo dispõe que, salvo disposição em contrario na Convenção, a regra é pela divisão proporcional. Isto significa que, se previsto na Convenção do Condomínio, pode ser estabelecido que a divisão seja igualitária.

E porque os condomínios poderiam querer tal regra? Sem falar em bom senso, do que seria justo ou injusto, analisaremos o artigo 884 do Código Civil de 2002: “Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.

Analisando tal artigo, podemos informar que é vedado, pelo nosso ordenamento jurídico brasileiro, o enriquecimento ilícito.

Se, o artigo da Lei de 1964 prevê a possibilidade da divisão proporcional só pode ser baseado na premissa de que as despesas também seriam proporcionais. Para que não haja qualquer conflito entre as normas acima citadas, deve-se partir do pressuposto de que a cobrança da contribuição condominial proporcionalmente à fração ideal de cada unidade é, via de regra, válida, a não ser que reste configurado o enriquecimento sem causa no caso concreto, ou abuso de direito.

É justamente no caso concreto que deve ser analisado tal premissa. Se um apartamento possui X m² e o outro 2X m² podemos afirmar que o segundo gasta o dobro de todas as despesas de condomínio? Se assim, o segundo apartamento usa mais o elevador, se utiliza mais da área comum, demanda mais da portaria, usa muito mais água, assim como usa mais os empregados do prédio? E se, no segundo apartamento morasse uma pessoa e no primeiro uma família com 3 (três) filhos? E se o prédio tivesse distribuição individual de água para os apartamentos, poderíamos afirmar que o apartamento maior (em metragem) se utiliza mais das despesas do condomínio, por isso deve pagar mais, proporcionalmente ao seu tamanho?

Pode ser que, proposta a ação judicial por um proprietário de uma cobertura ou de um apartamento maior do que os outros apartamentos tipo reste comprovado que ele não se utiliza mais das despesas do condomínio, e sim o contrario, que os outros apartamentos é que estão se enriquecendo ilicitamente, portanto devem devolver o que foi indevidamente pago durante o período cabível.

Temos que além do bom senso verificar no caso concreto se há uso de serviços das áreas comuns em maior demanda do que os dos outros apartamentos.

Antes de uma ação judicial vale a tentativa de discussão em Assembleia, já que a própria Lei prevê a possibilidade de disposição em contrário na Convenção, para indicação e análise de todos os gastos e situações concretas vividas no Condomínio, para que nem um nem o outro condômino se enriqueça, indevidamente à custa de outros que não deram causa àquela situação.

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